Driften som værdiskaber

Vi bygger til drift, men drifter ikke nødvendigvis det byggede optimalt. Ny hvidbog om bygningsdrift vidner om en mangfoldig og kompleks aktivitet, der rummer store potentialer for forbedringer og effektiviseringer, der kan øge bygningernes økonomiske værdi.

Af Graves Simonsen, projektchef i Bygherreforeningen

At bygninger skal driftes fra den dag, de står færdige – enten som helt nye bygninger eller som resultat af en omfattende renoverings- og moderniseringsproces – er der intet nyt i. Mindre udbredt er måske den grundlæggende erkendelse af, at driften er en afgørende forudsætning for, at bygningerne kan fungere og opfylde de behov, som brugerne har, hvad enten det er at bo, arbejde eller udøve andre indendørs aktiviteter. For med denne erkendelse følger også en ændret opfattelse af, at drift ikke kun er en omkostning, der er påvirket af eksempelvis kvaliteten og brugen af bygningen, men også en værdiskaber, når tingene går op i en højere enhed.

Værdiskabelsen er i nogle tilfælde direkte målbar, hvis driften fx kan optimeres ved at sikre et godt indeklima med et lavere energiforbrug, eller indirekte målbar, eksempelvis ved at læringsmiljøer fungerer, at produktiviteten på en arbejdsplads øges eller at en veldrevet bygning sikrer et lavt sygefravær. Særligt i kommercielle miljøer, hvor produktivitet er en vigtig parameter, er der tale om at driften reelt påvirker en tredobbelt bundlinje – den miljømæssige, den sociale og ikke mindst den økonomiske.

Driften som driver
Traditionelt opfattes byggeri/renovering og drift som afskilte aktiviteter med hver sine problemstillinger, som løses i en brudt værdikæde. Driften overtager et byggeri på de præmisser, det er bygget på, og skal så forsøge at opfylde brugernes behov bedst muligt på baggrund af de afleverede resultater. I nogle tilfælde bliver driftspersonalet involveret i en indledende proces, særligt når bygningen som fx et hospital skal opfylde vitale behov, men denne inddragelse er ikke normen i byggeriet generelt. Det skyldes en række forhold som traditioner, økonomiske modeller, kompetence- og aftaleforhold osv., der er grundlæggende båret af en lineær tankegang, men med introduktionen af cirkulariteten i byggeriet som en del af den bæredygtige omstilling rykkes der ved forestillingen om adskillelsen. Byggeri/renovering og drift er nemlig hinandens forudsætninger i et værdiskabende og bæredygtigt byggeri.

Samtænkningen betyder, at byggeriets værdikæden samarbejder ud fra nye procedurer og præmisser, at de involverede parter bliver udfordret på organisering og kompetencer, og at driften kommer velfortjent lang mere i fokus. Det betyder også en større klarhed over, hvilket modenhedsniveau en driftsorganisation – bevidst struktureret eller ej – befinder sig, og hvilke parametre der skal i spil, hvis de uudnyttede potentialer skal i spil. Det kan eksempelvis være, at en del af driften med fordel kan løses af eksterne leverandører, der har de nødvendige kompetencer, og som vil kunne optimere bygningens brug på udvalgte parametre. Eller det kan betyde, at der kommer større fokus på bygningerne som investeringsobjekter med øget afkast. Samlet set vil samtænkningen danne grobund for at driften kan blive et strategisk redskab og driveren i værdiskabelsen.

De rigtige redskaber
Når organisering og kompetencerne er på plads, må de involverede i både byggeri og drift nødvendigvis have de rigtige redskaber, så alle bygherrens intentioner og brugernes behov kan blive opfyldt. Her vidner den nye hvidbog om, at der allerede findes mange værktøjer og tiltag, som i forskellige sammenhænge bidrager til driftsindsatsen – og får den til at fungere i praksis. Men læren af hvidbogen er også, at der er en lang række forudsætninger, der halter. Det gælder ikke mindst problemstillingen med data, der genereres i uoverskuelige mængder fra det øjeblik et byggeri planlægges og projekteres til det er i drift. Data skal værdisættes og struktureres for at kunne anvendes og blive til nøgletal, som kan anvendes til styring, overvågning og benchmarking – og blive omsat til strategiske, taktisk og operationelle redskaber. Data er en driftsvaluta – uanset om at handler om fjernaflæste energiforbrugstal eller ”kloge kvadratmeter”, der opstår ved samlokalisering. Og data er valuta i et konkurrencedrevet udlejningsmarked, og dermed ikke nødvendigvis noget man deler med andre i en benchmarking. For mindre porteføljeejere kan det således være vanskeligt at vide, om der er potentiale for forbedringer, der ikke indfries.

En anden problemstilling, der særligt er en udfordring for de offentlige bygningsejere og bygherrer adskillelsen af anlægs- og driftsbudgetter. På trods af mange års tale om totaløkonomi, og senest regeringens strategi om større fokus herpå i offentlige indkøb, er den økonomiske budgetopdeling fortsat en barriere for at træffe langsigtede beslutninger om bæredygtige løsninger og byggerier med optimeret ressourceanvendelse. Ifølge hvidbogen er de nødvendige redskaber tilgængelige, og med en stigende digitalisering og dataanvendelse i bygge- og ejendomssektorerne, kombineret med øget viden om og gennemsigtighed i eksempelvis byggematerialernes egenskaber, levetider og effekter, vil der i langt højere grad end det sker i dag kunne træffes totaløkonomiske investeringsbeslutninger, der gavner både samfundet som helhed og den enkelte ejer og bruger af de konkrete bygninger i særdeleshed.

Et godt udgangspunkt
Den nye hvidbog gør status over, hvor de danske bygge- og ejendomssektorer befinder sig, når det handler om bygningsdrift, og er dermed et godt udgangspunkt for en diskussion om, hvor vi vil hen med vores bygninger i en mere bæredygtig ejendomssektor. Hvidbogen giver ikke anbefalinger til, hvordan det skal ske, men kan være til inspiration for bygherrer og driftsansvarlige, der gerne vil fokusere mere på driften og de indbyggede potentialer heri. Driften er en uundgåelig aktivitet der beslaglægger mange ressourcer, og et stærkere fokus vil kunne omsætte omkostninger til værdiskabelse og bedre afkast, hvis den håndteres hensigtsmæssigt og i et cirkulært mindset.

FAKTA
Hvidbog om bygningsdrift udkommer den 25. oktober 2018 og udgives i regi af partnerskabet Renovering på Dagsordenen. Indholdet er udarbejdet og redigeret af Bygherreforeningen med input fra en række af fagpersoner med tilknytning til byggeri- og ejendomsbranchen. Hvidbogen er gratis og kan bestilles i trykt udgave på www.gi.dk/publikationer eller som pdf via www.renoveringpaadagsordenen.dk/udgivelser

Renovering på Dagsordenen på Building Green
Deltag i Renovering på Dagsordenens learning session om ”Nøgletal – fremtidens valuta?” på Building Green i Forum den 1. november kl. 12.30 og få udleveret et eksemplar af hvidbogen.

Læs mere om sessionen og registrer dig for adgang

Andre indlæg om bygningsdrift på bloggen

 
Kommentarer

Ingen kommentarer endnu.

Skriv en kommentar