Drift bliver bare så meget the new nordic

Mange byg- og driftsherrer med visioner om bæredygtighed har til gode at opdage, at bygningsdriften er det store tandhjul, der driver (bygnings)værket på det lange stræk. Den mest grønne beslutning på idéplanet – eller måske helt frem til afleveringen af det færdige byggeri eller renoveringsprojekt – kan miste glansen, når det bliver hverdag. Driften er nemlig dér, hvor de store penge bruges, og dér hvor en stor del af værdiskabelsen finder sted.

Af Graves Simonsen, projektchef i Bygherreforeningen

Der skal noget til for at få bygningsdriften op på bygherrens, og dermed beslutningstagerens, dagsorden. Det kan hænge sammen med, at man kommer til at vente på resultaterne af de beslutninger, der tages, når man planlægger byggeri eller renovering. Resultater der ikke blot handler om det netop afleverede byggeri, men de afledte konsekvenser for bygningen, brugerne og bygherrens investering på den lange bane. Det er bestemt heller ikke alle rådgivere og entreprenører, der formår at tænke driften ind i de løsninger, de foreslår bygherren. Det kan skyldes mangel på viden, men også det forhold, at kontrakterne kun rækker til afleveringen og mangelafhjælpningen.

Dén situation vil ændre sig i fremtiden, og inden for en kortere årrække vil det være ”the new nordic” at tænke bygningsdriften med ind i alle beslutninger om byggeri. Der er behov for, at byggeriets parter ændrer mindset i retningen af mere digitalisering og større fokus på brugerinddragelse og -tilfredshed som succeskriterium. Og det er bydende nødvendigt med cirkulær tankegang i både økonomiske beslutninger og materielle løsningsvalg. Derfor vil bygningsdriften på sigt blive det åbenlyse pejlemærke for, hvordan bygninger indrettes og brugen af dem faciliteres.

Den konklusion er de professionelle driftsansvarlige, som bekender sig til facilities management (FM) som det ultimative driftsunivers, for længst nået frem til. For dem er det knap så ”new” at tale om og tænke drift ind i de tidlige beslutningsfaser, selvom de oplever udfordringer i hverdagen. Udfordringer, der kan skyldes, at ikke alle er drevet af den samme begejstring for bygningsforvaltning som værdiskabende aktivitet. Byggefolkene skal blive bedre til at forstå driftsfolkene, for at kunne klare sig i en forandret cirkulær forståelse af bygninger.

Hvad så med resten?
Nu falder verden jo ikke sammen af, at lidt vinduespudsning eller gulvvask, lidt justeringer på radiatorventilen eller AMU-kurset til varmemesteren udsættes nogle måneder, men brugskvaliteten og motivationen falder. Hvis ventetiden bliver så lang, at ruderne og gulvet skal udskiftes, eller varmemesteren er gået på pension og har taget al sin viden og erfaringer med bygningen med sig, ja, så kan det blive en dyr affære i form af værditab og behov for ekstra investeringer.  Disse tab kunne være undgået, hvis strategien, taktikken og praktikken havde været på plads.

Fordelen ved facilities management med tilhørende portefølje- eller arealstrategi er, at bygningsforvaltningen bliver mindre båret af vilkårlighed og tilfældigheder. Men omfatter porteføljen kun en ejendom eller to, kan FM godt være en stor mundfuld. Det vil kræve enten at man som bygherre har modet til at opgradere og geare sin organisation eller administration, eller at man lægger det i hænderne på eksterne leverandører, som vil forvente et velbeskrevet udbud af de nødvendige ydelser. Og mindre kan også gøre det!

Hvis man tager udgangspunkt i FM-universet, handler det om at vælge eller fravælge dé driftsparametre, man som bygherre eller bygningsejer kan se som nødvendige at kigge nærmere på – men at FM-grundsætningen om, at driften er rammen og forudsætningen for, at en bygning kan fungere optimalt i forhold til dens formål. Så har man et godt udgangspunkt for at lægge sit driftsniveau og en strategi, der skal passe til de ressourcer, der er til rådighed. Taktikken handler så om at få organiseret og struktureret aktiviteterne, så de understøtter formålet, mens praktikken er at få det hele til at ske som planlagt.

Det er aldrig for sent
Uanset om motivationen til at komme op i gear i forhold til at strukturere og gennemføre en god og effektiv driftsindsats skyldes et ønske om at bidrage til bæredygtigheden i samfundet eller simpelthen almindelig formuepleje, er det aldrig for sent at rette sig fokus på bygningsdriften. Starttidspunktet kan afhænge af, om man skal bygge nyt eller renovere noget eksisterende. Det handler generelt om at blive mere bevidst om og udvide allerede fungerende aktiviteter på flere områder. Det er heller aldrig for sent at stille krav til de leverandører i markedet, der skal levere de ydelser, man som driftsansvarlig organisation ikke selv kan klare. For i sidste ende handler det om, hvordan moderne mennesker bedst fungerer i optimale fysiske rammer, at skabe værdi gennem høj produktivitet eller at sikre en høj livskvalitet. Det bør ikke være drevet af tilfældighed, og det er i bygningsdriften, at løsningen ligger.

Dette års Building Green Messe den 1. og 2. november i Forum på Frederiksberg har hovedtemaet ”Den bæredygtige markedsplads”, hvor en lang række stand, oplæg og læringssessioner sætter fokus på de forskellige aspekter af et bæredygtigt marked for byggeri. I regi af Renovering på Dagsordenen afholdes en såkaldt learning session om bygningsdrift i et bæredygtighedsperspektiv. Bygherreforeningen og Green Building Council afholder sammen en VIP discussion om ”Bygningsdrift i et bæredygtigt marked”. Begge arrangementers finder sted den 1. november. Find program og registrer for gratis adgang her

I starten af 2018 udgiver Bygherreforeningen i regi af Renovering på Dagsordenen en hvidbog om bygningsdrift. Både hvidbogen og de nævnte messearrangementer henvender sig i særlig grad til byg- og driftsherrer, der sammen med deres rådgivere og leverandører søger viden om bæredygtig bygningsdrift. Der kræves ingen særlige forudsætninger for at få udbytte af hvidbogen eller arrangementerne. Hvidbogen kan allerede nu bestilles ved at sende en mail til info@bygherreforeningen.dk. Hvidbogen er gratis, idet Renovering på Dagsordenen støttes af Realdania og Grundejernes Investeringsfond.

 
Kommentarer

Fantastisk, at der nu er tegn i sol, måne og stjerner på, at driften bliver taget i ed i bygge- og renoveringsprojekter.
Når jeg skal være ondskabsfuld siger jeg, at jo større organisation, jo større mure bygger de mellem bygge- og driftsorganisationen. Resultatet er at der opbygges en byggeorganisation med incitamenter i retning af opførelsesøkonomi, og driften ikke rigtig ved, hvad de modtager.
De forskellige bæredygtighedscertificeringer bruger Commissioning-processen til at pille sten ud af denne mur, og vi arbejder med Retrocommissioning når det drejer sig om renoveringer og ombygninger.
Jeg glæder mig meget til at læse jeres hvidbog, så vi kan sikre, at Commissioning-processerne er målrettet den bæredygtige drift.

Skriv en kommentar