BIM og Renovering – en værdiskabende kombination

BIM har vist sit værd på forskellige byggeprojekter. Ærgerligt nok er renovering ét af de områder, hvor man oftest hører at lige hér, giver BIM ikke mening. Det er vi bestemt ikke helt enige i!

Af Thomas Graabæk Partner / BIM-rådgiver, BIM Equity

BIM EQT DIGIT 01_LAV

Overblik, koordinering og kvalitetssikring
En af hovedgevinsterne ved BIM er større overblik og transparens. Med BIM er det lettere at udveksle de enkelte rådgivers projekt-filer (fag-modeller) i det fælles IFC-format, som alle BIM-programmer kan importere og eksportere. Rådgiverne sparer i omegnen af 25 % af deres tid på projekteringen, da en rettelse i 3D-modellen automatisk ”slår igennem” på alle tegninger og mængder. Koordinering og kvalitetssikring af rådgivernes BIM-projekter, medfører at man fjerner de fleste fejl på byggepladsen. Mængderne i BIM-projektet kan benyttes til kalkulation, da prisen kobles til modellen og tidsforbruget under opførelse planlægges, hvilket medfører at entreprenøren sparer ca. 10 %. Den største besparelse ved BIM på renoveringsprojekter opstår i dog i forbindelse med drift og vedligehold (Facility Management) i BIM-baserede FM-systemer.

BIM-baseret renovering tjener sig hurtigt ind
Første skridt i BIM-baseret renovering er grundlagsmateriale i BIM-format. Dette sker enten ved at modellere ud fra eksisterende tegninger. Ulempen ved dette er, at modellen aldrig bliver bedre end tegningsmaterialet, som ofte ikke er opdateret ofte er mangelfuld. I disse tilfælde kan det betale sig lave laser-opmåling direkte til BIM. Den klart bedste løsning er dog, at man benytter en mere simpel laser-måler, der kobles direkte til BIM-programmet og hermed registrerer de relevante bygningsdele og inventar. Selv om dette er dyrere, tjener disse opmålinger sig hurtigt ind, idet rådgiverne får et meget bedre projekteringsgrundlag, så entreprenørerne kan levere mere præcise mængder på deres arbejde.

Energiberegninger, renoveringsværktøj og automatiske
Derudover har de fleste BIM-programmer energiberegningsfunktioner, som er præcise og let at bruge. Selv med en udetaljeret model, kan man modellere eksisterende forhold og lave en ”baseline” energiberegning, og så efterfølgende teste hvad besparelsen er ved at efterisolere facaden, udskifte vinduer, efterisolere loftet, opsætte varmepumpe eller hvad der nu tænkes at give den korteste tilbagebetalingstid. Dette kaldes ”Rapid Energy Models”, hvor det ikke handler om, at få et resultat, som helt præcis svarer til det fremtidige energiforbrug, men at finde forskellen på tilbagebetalingstiden for de forskellige løsninger. I projekteringsfasen giver BIM fordele i kraft af et særligt renoverings-værktøj, der indikerer hvilke dele af modellen er eksisterende, skal nedrives eller er nyopbygning – en automatisering, der sparer arkitektrådgiverne for mange timer.

Visualiseringen bliver også meget lettere, da man allerede har en ”gratis” 3D-model. Den sikrer kunden får den rette løsning og at løsningen kan ”sælges ind” og derudover anvendes til brugerinddragelsesprocesser. De fleste rådgivere benytter allerede i dag 3D, så eneste forskel er, at man med BIM automatisk får en opdateret 3D-model. Med andre ord: BIM giver (også) merværdi i renoveringsprojekter.

 
Kommentarer
Graves Simonsen

Kære Thomas

Tak for fint indlæg om BIM. Du skriver bl.a.: “Den største besparelse ved BIM på renoveringsprojekter opstår i dog i forbindelse med drift og vedligehold (Facility Management) i BIM-baserede FM-systemer.”

Det er jeg som udgangspunkt meget enig i. Kan du henvise til mindst én god og veldokumenteret case, der på nuværende tidspunkt viser, at byggeriet er nået så langt? Det er min umiddelbare vurdering, at vi på netop dette punkt endnu er langt fra mål – både i nybyggeri og renovering, men vil gerne kunne overbevises om, at det forholder sig anderledes 😉

På forhånd tak.

Bedste hilsner
Graves Simonsen
Bygherreforeningen

Hej Graves

BIM Equity har indtil nu ikke dokumentation på besparelser fra vores FM-kunder, da det tager flere år, før man høster alle fordelene og opnår besparelser omkring 20% af driftsbudgettet. Besparelserne kommer bl.a. af bedre planlagt vedligehold, omorganiseringer og ofte at nogle opgaver udbydes på et mere præcist grundlag.

Jeg kender andre danske, BIM-baserede FM-løsninger, hvor man i flere tilfælde har opnået besparelser på mere end 25%. BIM Equity forhandler FM-systemet ArchiFM, som kan dokumentere 20% besparelser på driften, hos flere af deres kunder i andre lande. DTU har også udgivet rapporter, hvor de har beregnet en forventet besparelse på ca. 20% ved overgangen til BIM-baseret drift.

Graves Simonsen

Hej Thomas

Tak for dit svar. Jeg er ikke i tvivl om, at man kan opstille modeller, der viser besparelser på driften, men det er ærgerligt at det er så svært at finde konkrete eksempler på, at det virker i praksis – fra dag ét, og altså ikke først efter flere år.

Fordelene bør heller ikke kun være økonomiske besparelser, men derimod mindre ressuorceanvendelse i bred forstand, og hvis ikke driften er tænkt grundigt ind fra starten af et projekt, mistes mulighederne for optimeringen heraf.

Jeg fornemmer en bred erkendelse af, hverken bygherrer eller rådgivere generelt er klædt godt nok på til at fastlægge dataniveau for drift, så projekteringen kan tage fuldhøjde for det indledningsvist, og der vil nok gå en rum tid endnu, inden det sker. Så meget desto mere har vi brug for eksemplerne, der dokumenterer fordelene.

Risikoen ved alene at forlade sig på beregningsmodellerne er, at det går som med energiberegningerne, der erfaringsmæssigt ofte afviger markant fra virkeligheden, og der må det ikke ende med BIM og FM.

Hej Graves

Det hér kan jeg jo tale i timevis omkring, men jeg skal forsøge at gøre det kort 🙂

Nogle af besparelserne kommer af alene af 3D-modellen i BIM, som f.eks. at have mængder på alle overflader og styklister på f.eks. vinduer. Vi har set danske eksempler på, at boligforeninger sparer 30% på male-opgaver ved fraflytning, hvis de har en BIM-model med de præcise mål på de arealer der skal males. Besparelsen kommer, da maleren ikke selv skal tage mål på forhånd, da mængderne er mere præcise end hvis han selv måler op og da der er en mindre usikkerhed for fejl. Det samme gælder f.eks. for rengøring, m.v.

Nogle af fordelene kommer ved at have et komplet og opdateret tegningsmateriale af alle ejendomme, inkl. mængder og styklister. Det er der ikke mange driftsherrer der har i dag. Det betyder, at risikoen igen bliver mindre, når man planlægger vedligeholdsopgaver, og at der ikka skal tages mål og tælles op igen og igen. Sættes disse opgaver i en kalender med fast interval, har man et rigtig godt overblik for det fremtidige budget. Efter nogle år kan budgettet sammenlignes med faktiske udgifter.

Når service-medarbejdere melder deres tid præcist ind på opgaver oprettet i systemet, får man en væsentlig bedre føling af hvordan tiden er brugt på drift. Det plejer at medføre, at man f.eks. dropper almindelige pedeller og viceværter og i stedet opretter et blåt og et grønt service-team, der har bedre fagkompetencer i forhold til opgaverne og er mere effektive. Med tiden vælger man måske at outsource dette.

Men med et godt FM-system, bliver “helpdesk” også en let måde, digitalt at melde fejl og problmer for brugerne. I dag ønsker de fleste ikke at kontakte sin vicevært mellem kl. 14-16 om torsdagen, men vil hellere melde fejl over boligforeningens intranet/hjemmeside og få en digital bekræftelse med det samme.

Det betyder ofte at driftsorganisationen skal have flere medarbejdere på kontoret til at administrere modeller, driftsdata, planlægning, fejlmeldinger, m.v. og til gengæld er der brug for færre mand “i marken”. Til gengæld bliver der også flyttet opgaver fra akut vedligehold til planlagt vedligehold, hvilket giver et mere roligt driftsbudget og bedre vedligeholdte bygninger, der koster mindre at vedligeholde i fremtiden – det er bedre at forebygge end at reparere.

Prisen for et BIM-baseret FM-system er 35% software og uddannelse og 65% leverance af 3D-modeller, der fjerner behovet for indtastning ved oprettelse af systemet. Prisen er skyhøj i forhold til andre IT-investeringer, men set i forhold til virksomhedens driftsbudget vil det ofte betale sig hjem i løbet af f.eks. 4 år, ved en besparelse på kun 2% af det årlige driftsbudget! – Jeg lader lige disse tal stå et øjeblik, og minder om, at den forventede besparelse er væsentlig mere en kun 2%.

Ville man kunne få nogle af besparelserne alene ved en samling af gode BIM-modeller? Ja. Ville man kunne få nogle af besparelserne alene ved et godt FM-system? Ja. Er det dyrere at modellere i 3D, end at indtaste oplysningerne manuelt i et traditionelt system? Ja, måske en anelse. – Men alle mine erfaringer og den forskning jeg kender til viser, at et BIM-baseret FM-system giver det største afkast på investeringen på både kort og lang sigt.

Vi har for tiden travlt med at laseropmåle en større bebyggelse til direkte input i driftherres FM-system, men jeg er helt sikker på, at jeg alligevel har tid til at give en kop kaffe, hvis du har lyst til at tale mere om vores erfaringer og se vores bud på et FM-system og hvilken detaljering af 3D-modeller det kræver (mindre end man tror). Tag fat i mig på email, hvis vi skal finde et hul i kalenderen…

Graves Simonsen

Hej Thomas

Tak for udførligt svar. Forstå mig ret: Jeg er i udgangspunket overbevist om det fornuftige i koblingen mellem BIM og FM (og Commisioning og Asset Management, nu vi er i gang), men endnu ikke frelst.

Jeg er frisk på en kop kaffe på et mere roligt tidspunkt, især hvis vi kan diskutere konkrete eksempler, der p.t. dokumenterer dét, som du angiver ovenfor. Frelse eller ej 😉

Skriv en kommentar